到了2023年，老破小董緯不淡定了，頂級(jí)的已董緯單近期他告訴記者：“幾乎每個(gè)月都在下跌，學(xué)區(qū)小區(qū)好運(yùn)來平臺(tái)是正規(guī)的嗎一個(gè)月一個(gè)價(jià)?；隆碑?dāng)時(shí)董緯入手一室戶的成過價(jià)格，如今已經(jīng)足夠買下同小區(qū)兩室一廳。去式他懊悔地表示：“買早了！老破小”

記者了解到，頂級(jí)的已董緯單董緯購(gòu)買的學(xué)區(qū)小區(qū)小區(qū)，是滑坡板塊內(nèi)成交量最高的一個(gè)老小區(qū)，樓齡普遍達(dá)到三四十年。成過據(jù)貝殼找房App，去式2023年12月，老破小該小區(qū)一套48.29平方米兩室一廳，頂級(jí)的已董緯單好運(yùn)來平臺(tái)是正規(guī)的嗎以360萬(wàn)元的學(xué)區(qū)小區(qū)價(jià)格成交，成交單價(jià)是7.5萬(wàn)元/平方米。

而根據(jù)歷史成交記錄，該小區(qū)在2023年4月時(shí)，成交價(jià)還普遍在9萬(wàn)元/平方米以上，3月時(shí)有數(shù)套小戶型成交單價(jià)超過10萬(wàn)元/平方米。

2021年時(shí)，該小區(qū)一套成交單價(jià)最貴的房子，價(jià)格超過了13萬(wàn)元/平方米，房屋總面積還不足35平方米，賣了450萬(wàn)。近期成交單價(jià)相比這一高點(diǎn)，已經(jīng)跌去約5.5萬(wàn)元/平方米?？磥矶曀f“幾年前一室戶的價(jià)格如今足夠買下同小區(qū)兩室一廳”并非虛言。

一個(gè)奇特的現(xiàn)象是該小區(qū)部分房源的掛牌價(jià)，比近期的成交價(jià)更低。根據(jù)貝殼找房App，該小區(qū)有68套掛牌房源，一套50.8平方米的兩室一廳，掛牌單價(jià)僅7萬(wàn)元/平方米，一套48.8平方米的南北兩房戶型，掛牌單價(jià)為7.1萬(wàn)/平方米。

同板塊的另一個(gè)小區(qū)是上世紀(jì)80年代建成的，目前也面臨差不多的狀況。該小區(qū)也對(duì)口頂級(jí)小學(xué)，2018年時(shí)就有房子成交單價(jià)突破13萬(wàn)元/平方米，從2018年到2022年，價(jià)格一直較為堅(jiān)挺。而近期該小區(qū)成交了一套35.82平方米的一室一廳，成交價(jià)僅為275萬(wàn)元，單價(jià)7.6萬(wàn)元/平方米。

有學(xué)區(qū)房成交價(jià)驟降10萬(wàn)元/平

位于北京市海淀區(qū)萬(wàn)柳板塊的蜂鳥家園，也曾是北京中產(chǎn)非常熱衷購(gòu)買的學(xué)區(qū)樓盤。

這里對(duì)口綜合實(shí)力在全北京排前三名的小學(xué)——中關(guān)村三小。而蜂鳥家園又以面積小、總價(jià)低著稱，非常適合“占坑”掛學(xué)位，家長(zhǎng)們花數(shù)百萬(wàn)元，就能讓孩子讀頂級(jí)名校。此前拍出36萬(wàn)元/平方米、名震全國(guó)的萬(wàn)柳書院小區(qū)，就位于該板塊，對(duì)口同一所小學(xué)。

在2021年的價(jià)格巔峰期，蜂鳥家園一套44平方米的住宅，成交價(jià)達(dá)到了985萬(wàn)元，單價(jià)超過22.4萬(wàn)元/平方米。不過到了2023年年末，一套52平方米的開間成交總價(jià)回落至617萬(wàn)元，單價(jià)11.9萬(wàn)元/平方米，對(duì)比價(jià)格高點(diǎn)，大約降了10萬(wàn)元每平方米。

記者查閱貝殼找房中該小區(qū)的掛牌信息，發(fā)現(xiàn)蜂鳥家園目前總價(jià)最低的一套房報(bào)價(jià)620萬(wàn)元，面積為43平方米，單價(jià)僅為14.4萬(wàn)元/平方米，此外還有大量掛牌單價(jià)低于14萬(wàn)元/平方米的房源。

位于五道口的小區(qū)華清嘉園，曾是許多互聯(lián)網(wǎng)大佬的起家之地，這里也因?yàn)閷?duì)口中關(guān)村二小而成為知名學(xué)區(qū)房小區(qū)。該小區(qū)2020年掛牌價(jià)最高突破16萬(wàn)/平方米，2021年價(jià)格高點(diǎn)時(shí)房屋成交價(jià)格曾達(dá)到14.5萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在許多房源掛牌價(jià)已調(diào)至11萬(wàn)-12萬(wàn)元/平方米。

專家建議：兼顧學(xué)位需求和居住舒適度

綜合京滬兩市學(xué)區(qū)房的表現(xiàn)，不難發(fā)現(xiàn)一線城市的頂級(jí)學(xué)區(qū)房過去一年來的價(jià)格走勢(shì)可以用“跳水”來形容，跌幅甚至大于普通類型的住宅。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，過去高價(jià)學(xué)區(qū)房的本質(zhì)是學(xué)區(qū)溢價(jià)疊加了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，如今隨著各地出臺(tái)教育政策對(duì)學(xué)區(qū)進(jìn)行調(diào)控，以及大力發(fā)展集團(tuán)化辦學(xué)，頂級(jí)學(xué)區(qū)的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價(jià)格也在一路下行，學(xué)區(qū)房自然跌得比普通房子更厲害。

“過去，在對(duì)學(xué)區(qū)房的惡性炒作中，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格早已偏離應(yīng)有的價(jià)值，現(xiàn)在則處于合理回歸的狀態(tài)，價(jià)格跌下來很正常?！北R文曦對(duì)記者說道。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來學(xué)區(qū)房的投資活動(dòng)已經(jīng)明顯降溫。

出生人口的減少，極大降低了投資客對(duì)炒作學(xué)區(qū)房的預(yù)期?！斑@并不意味著學(xué)區(qū)房未來就一文不值了，頂級(jí)學(xué)校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學(xué)校，這種需求是一直在的，但是過度炒作已經(jīng)不存在了?！北R文曦說道。

一般來說，住房具有居住屬性和投資屬性，隨著房?jī)r(jià)進(jìn)入下行周期，房子的投資屬性變?nèi)?，現(xiàn)階段，買房人普遍更看重居住屬性，即房子要更大、更舒適。而曾經(jīng)熱門的那些學(xué)區(qū)房，多數(shù)都不具備居住屬性，過去炒作學(xué)區(qū)房時(shí)，投資者都認(rèn)為面積“越小越好”，只要能掛戶口就行，這也是如今學(xué)區(qū)房“超跌”的因素之一。

如果購(gòu)房者確實(shí)有為孩子讀書而買房的需求，接下來該如何選擇學(xué)區(qū)房？盧文曦建議，購(gòu)房者應(yīng)該兼顧學(xué)位需求與居住需求，在預(yù)算范圍內(nèi)，盡量選擇居住屬性強(qiáng)的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房，那種僅僅用來掛戶口的二三十平方米住宅，投機(jī)成分過高，未來價(jià)格波動(dòng)可能更大。（作者：馬一凡 ）

見習(xí)編輯:李文玉 | 審核:李震 | 監(jiān)審:萬(wàn)軍偉

（來源：第一財(cái)經(jīng)）